Wie een huis of beleggingspand koopt in 2020 of 2021 moet dit weten om te besparen op de overdrachtsbelasting

Deel dit blogartikel op Social Media

Wie een huis of appartement koopt om zelf in te wonen of te verhuren als beleggingspand moet momenteel overdrachtsbelasting betalen (2%). De Tweede Kamer heeft deze week ingestemd met het Wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting om de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 te wijzigen. Dit zal grote gevolgen hebben voor iedereen tussen de 18 en 35 jaar oud (hierna: starters) en voor iedereen die een beleggingspand koopt. Starters hebben in de periode januari t/m maart 2021 een buitenkansje, zij hoeven namelijk geen overdrachtsbelasting te betalen als zij een huis kopen, ongeacht de hoogte van de koopprijs. Voor een huis van €300.000 scheelt dat €6.000. Voor een huis van €800.000 scheelt het maar liefst €16.000! Vanaf 1 april 2021 wordt de regeling versoberd, dan geldt de vrijstelling alleen voor woningen met een koopprijs tot €400.000. Beleggers die een woning (willen) kopen om te verhuren moeten hun slag slaan vóór 1 januari 2021, anders betalen ze straks 4x zoveel overdrachtsbelasting. Voor een woning van €200.000 moeten zij vanaf 1 januari €16.000 overdrachtsbelasting betalen. Als de woning €500.000 waard is dan gaat het om €40.000 overdrachtsbelasting. Voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden, gaat het tarief omhoog van 6% naar 8%.

Belastingplan 2021

Het kabinet heeft eerder dit jaar het pakket Belastingplan 2021 gepresenteerd. Een onderdeel van dit pakket betreft het voorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen:

1. jongeren (tussen de 18 en 35 jaar oud);
2. (andere) doorstromers; en
3. overige verkrijgers.

Voor jongeren tot 35 jaar wordt voorgesteld om met ingang van 1 januari 2021 een vrijstelling van overdrachtsbelasting te introduceren. Hierbij is vereist dat de verkrijger:

1. 18 jaar of ouder is en jonger dan 35 jaar;
2. deze vrijstelling niet eerder heeft toegepast; en
3. de woning (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Voor andere mensen die een woning verkrijgen (doorstromers) blijft het tarief van 2% gelden, mits zij de woning (anders dan tijdelijk) als hoofverblijf gaan gebruiken. Voor alle overige verkrijgers van onroerende zaken gaat het tarief per 1 januari 2021 omhoog naar 8%. Dit betekent dat naast de verkrijging van niet-woningen ook de verkrijging van woningen die niet of slechts tijdelijk als hoofdverblijf gaan worden gebruikt door de verkrijger, zal worden belast tegen 8% zoals een vakantiewoning, een woning die zal worden gebruikt door anderen en een woning die wordt verkregen door een rechtspersoon (B.V., stichting, vereniging, etc).

Startersvrijstelling

Een starter zal bij een beroep op de vrijstelling voorafgaand aan de verkrijging schriftelijk moeten verklaren de startersvrijstelling niet eerder te hebben toegepast. Dat moet gebeuren aan de hand van een formulier dat binnenkort kan worden gedownload op de site van de Belastingdienst. Het gaat om een modelverklaring die een vaste inhoud heeft.

Omdat de startersvrijstelling pas geldt per 1 januari 2021 kan deze straks ook gelden voor (jonge) personen die voordien al woningeigenaar zijn geweest. Voor toepassing van het 2%-tarief en de startersvrijstelling moet de verkrijger (tevens) een schriftelijke verklaring afleggen dat de woning (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf zal worden gebruikt.

Als de notaris de belastingaangifte verzorgt, moet de verkrijger de verklaring aan de notaris overleggen. De inspecteur zal achteraf controleren of de verkrijger de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Een half jaar gebruik als hoofdverblijf is in beginsel voldoende voor de faciliteit, tenzij blijkt van misbruik. Als door onvoorziene omstandigheden zoals overlijden, echtscheiding of een andere baan de woning niet als hoofdverblijf wordt gebruikt, zal er niet worden nageheven.

Indien een woning door meerdere personen wordt verkregen (zoals samenwoners of echtgenoten) moet de startersvrijstelling en/of het 2%-tarief voor iedere verkrijger afzonderlijk worden beoordeeld. Als een starter van 32 jaar met een persoon van 37 jaar ieder voor de onverdeelde helft een woning verkrijgt met de bedoeling daar samen te wonen, geldt in principe voor 50% de vrijstelling en voor 50% het 2%-tarief. Daar zijn echter oplossingen voor, waarover hierna meer.

Aanhorigheden moeten op dezelfde dag als de woning worden verkregen anders geldt 8%-tarief

Voor ‘aanhorigheden’ bij een woning (zoals een naastgelegen garage) geldt dat de startersvrijstelling en het 2%-tarief ook kunnen worden toegepast als de aanhorigheden gelijktijdig met de woning worden verkregen. Op verkrijging van ‘aanhorigheden’ bij een woning kan ook de startersvrijstelling of het tarief van 2% worden toegepast indien zij gelijktijdig met de woning worden verkregen.

Als de aanhorigheden en de woning van verschillende personen afkomstig is, moeten deze op dezelfde dag worden verkregen omdat anders voor de aanhorigheden het tarief van 8% geldt.

Toetsmoment of is voldaan aan startersvrijstelling of 2%-tarief is wanneer je de leveringsakte tekent bij de notaris; dus niet wanneer je de (voorlopige) koopovereenkomst tekent

Het toetsingsmoment van de leeftijdseis die geldt voor de startersvrijstelling is in de meeste gevallen het moment waarop de leveringsakte wordt gepasseerd bij de notaris. In geval van een verkrijging onder opschortende voorwaarde vindt de toets plaats op het moment waarop de voorwaarde wordt vervuld. Het vereiste voor de vrijstelling en het 2%-tarief dat de benodigde schriftelijke verklaring(en) onmiddellijk voorafgaand aan de verkrijging wordt afgegeven, geldt dan niet. In dat geval moet de verkrijger de schriftelijke verklaring meesturen met de aangifte voor de overdrachtsbelasting.

Notaris mag in beginsel vertrouwen op de verklaringen van de verkrijger

De notaris mag in beginsel vertrouwen op de verklaring van de verkrijger dat hij niet eerder gebruik heeft gemaakt van de startersvrijstelling. Als er echter duidelijke indicatoren zijn dat de verklaring vals is, zoals in het geval dat de koper bij de notaris voor de tweede keer een beroep doet op de vrijstelling, wordt de notaris geacht door te vragen. Ook mag de notaris afgaan op de verklaring van de verkrijger dat de woning als hoofdverblijf wordt gebruikt, tenzij hij weet dat de verklaring onjuist is.

Bij partners kan de tenaamstelling van de woning van belang zijn voor de startersvrijstelling

Als de ene partner voldoet aan de voorwaarden van de startersvrijstelling maar de andere partner niet, is de verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting als de woning uitsluitend op naam wordt gezet van de partner die voldoet aan de voorwaarden van de vrijstelling. Dit wordt niet anders als de partners zeer kort daarna gaan trouwen en de woning gaat behoren tot een huwelijksgemeenschap of onderdeel uitmaakt van een verrekenbeding dat in huwelijkse voorwaarden is opgenomen.

Ook als de partners een (notarieel) samenlevingscontract hebben met een meerwaardeclausule of een verrekenbeding staat dat niet in de weg aan de vrijstelling omdat er dan geen sprake is van een economische eigendomsverkrijging.

Als een partner een woning verwerft, behoudt andere partner de startersvrijstelling voor later

Stel een vrouw van 28 jaar is gehuwd in gemeenschap van goederen met een man van 29 jaar. Indien dan alleen de vrouw een woning verkrijgt, kan zij aanspraak maken op de startersvrijstelling (mits aan de overige vereisten wordt voldaan). Omdat in dat geval de man nog geen aanspraak heeft gemaakt op de startersvrijstelling, zou hij later bij aankoop van een andere woning de vrijstelling kunnen benutten als aan alle eisen wordt voldaan. De eenmalige startersvrijstelling geldt dus per individuele verkrijger en niet per koppel.

Mogelijk schenkbelasting als partner overdrachtsbelasting van de ander voor zijn rekening neemt

Stel dat ongehuwden gezamenlijk een woning verkrijgen waarbij de ene partner (jonger dan 35) recht heeft op de startersvrijstelling en de andere partner (35 jaar of ouder) niet. De laatstgenoemde is dan overdrachtsbelasting verschuldigd. Als deze heffing echter door beide partners wordt betaald, kan dat leiden tot schenkbelasting. Dit wordt niet anders als in hun notarieel samenlevingscontract is bepaald dat de kosten van de huishouding worden verdeeld op basis van hun draagplicht omdat de overdrachtsbelasting niet hieronder valt.

In misbruikgevallen gelden startersvrijstelling en 2%-tarief niet ook al wordt er 6 maanden gewoond

In bepaalde situaties wordt niet aan het hoofdverblijfcriterium voldaan ondanks dat de woning een half jaar door de verkrijger als hoofdverblijf is gebruikt. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het geval waarbij de woning na 6 maanden en 1 dag wordt verhuurd en de huurovereenkomst aansluitend op de verkrijging reeds is gesloten. Ook kan worden gedacht aan de verkrijger die zich een half jaar inschrijft op het adres van de woning maar niet de intentie heeft om er te wonen of aan een belegger die een half jaar in de woning gaat wonen enkel om gebruik te maken van het 2%-tarief of zelfs van de startersvrijstelling.

Bij recreatiewoning kan het 8%-tarief, het 2%-tarief of startersvrijstelling gelden

Doorgaans zal niet worden voldaan aan het hoofdverblijfcriterium van de startersvrijstelling en het 2%-tarief bij de verkrijging van een recreatiewoning indien permanente bewoning niet is toegestaan en inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP, voorheen de gemeentelijke basisadministratie (GBA)) niet mogelijk is.

Voor de beoordeling of een recreatiewoning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt gelden op zich geen andere regels dan voor andere woningen. Als uitgangspunt zal gelden dat bij natuurlijke personen die na de overdracht de recreatiewoning minimaal een half jaar daadwerkelijk als hoofdverblijf hebben gebruikt geen naheffing van overdrachtsbelasting volgt.

Voor deel van woning dat wordt verhuurd gelden de startersvrijstelling en het 2%-tarief niet

Indien de verkrijger van een woning slechts een deel van de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken en een deel gaat verhuren, dan gelden de startersvrijstelling en/of het tarief van 2% niet voor het deel dat voor verhuur is bestemd. Voor de overdrachtsbelasting moet dan een splitsing worden gemaakt tussen de twee delen op basis van het oppervlaktegebruik. Indien echter de woning qua oppervlakte voor 90% is bestemd als hoofdverblijf door de verkrijger kunnen op de gehele woning de genoemde belastingfaciliteiten worden toegepast.

Voor deel van pand dat niet is bestemd voor bewoning gelden de faciliteiten in beginsel niet

Bij onroerende zaken die naar hun aard gedeeltelijk voor bewoning en deels voor andere doeleinden (bijvoorbeeld bedrijfsdoeleinden) zijn bestemd, kunnen de startersvrijstelling en het 2%-tarief enkel worden toegepast op het deel dat voor bewoning is bestemd mits de verkrijger dit (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken. Is geen sprake van splitsbare delen en wordt een woning die voor ten minste 90% voor bewoning is bestemd als hoofdverblijf gebruikt door de verkrijger, dan gelden de faciliteiten voor het gehele pand.

Bij bouwterreinen en panden die worden verbouwd tot woning is belastingheffing afhankelijk van de situatie

Als iemand een (leegstaande) winkel of kantoor verkrijgt met de bedoeling om het pand te verbouwen tot woning, zal straks het overdrachtsbelastingtarief van 8% gelden als op het moment van de verkrijging nog steeds sprake is van een winkel of kantoor omdat dan geen sprake is van een woning.

Als bouwgrond wordt verkregen van een BTW-ondernemer is er omzetbelasting verschuldigd. Wordt het bouwterrein verkregen van een niet-ondernemer, dan is pas sprake van een woning voor de overdrachtsbelasting als de fundering voor de nieuwe woning is aangelegd.

Als vereiste schriftelijke verklaring ten tijde van de verkrijging ontbreekt, geldt het tarief van 8%

De verplichting om aangifte te doen bestaat ook als de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De startersvrijstelling en het tarief van 2% kunnen niet worden toegepast als de benodigde schriftelijke verklaring van de verkrijger niet door hem is aangeleverd ten tijde van de verkrijging van een woning.

Wat als de verkoper het pand doorverkoopt binnen 6 maanden?

Bij een overdracht binnen 6 maanden wordt vaak overeengekomen dat de verkrijger het belastingvoordeel (er is dan veelal niet nogmaals overdrachtsbelasting verschuldigd) aan de verkoper vergoedt. Dit betekent niet dat de verkoper de door hem betaalde overdrachtsbelasting volledig van de koper krijgt vergoed.

Stel dat een belegger in 2021 een woning verwerft voor een koopprijs van €200.000. Hij betaalt dan €16.000 overdrachtsbelasting. Als hij binnen 6 maanden overdraagt aan een starter zal hij op grond van de bestaande modelclausules geen overdrachtsbelasting van de koper retour krijgen omdat recht bestaat op de startersvrijstelling. Wordt er geleverd aan een ‘doorstromer’ dan krijgt de belegger 2% van €200.000 = €4.000 van de koper.

Geen schenkbelasting als woning wordt ingebracht in wettelijke gemeenschap van goederen

Bij een huwelijk dat is gesloten na 1 januari 2018 blijven als hoofdregel de aanbrengsten buiten de wettelijke huwelijksgemeenschap. Als een voorhuwelijkse woning van de één door huwelijkse voorwaarden wordt ingesloten in de gemeenschap wordt dat niet gezien als een schenking en is dus geen schenkbelasting verschuldigd.

Als partners huis op 1 naam zetten, moet niet alleen worden gelet op de overdrachtsbelasting

Het al dan niet kunnen toepassen van de startersvrijstelling kan een omstandigheid zijn die meespeelt bij de beslissing van partners wie de aangekochte woning geleverd krijgt. Het staat partijen vrij om dergelijke keuzes te maken. Het is aan te raden dat zij zich niet alleen door de overdrachtsbelasting laten leiden maar daarbij juist het hele civielrechtelijke en fiscaalrechtelijke plaatje in ogenschouw nemen en zich daarover goed laten informeren.

Hoofdverblijf mag worden bewoond door personen die behoren tot het huishouden van de koper

Ingeval de persoon die een woning koopt deze (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit conform de voorschriften vastlegt in de daarvoor bestemde schriftelijke verklaring, dan wordt voldaan aan het hoofdverblijfcriterium dat geldt voor het 2%-tarief en de startersvrijstelling. Dit wordt niet anders als personen die behoren tot het huishouden van de koper de woning ook gaan bewonen.

Het WBR-tarief van 2% en de startersvrijstelling kunnen bij een tweede woning mogelijk zijn

Indien een echtgenoot ver van de echtelijke woning een woning verwerft in verband met een nieuwe baan, kan deze tweede woning worden aangemerkt als zijn hoofdverblijf indien die woning het middelpunt van zijn persoonlijke en economische belangen vormt.

Mantelzorgwoning kan van invloed zijn op de startersvrijstelling of het 2%-tarief

Als een woning wordt verkregen met de bedoeling om in de tuin een mantelzorgwoning te plaatsen voor schoonouders kan de startersvrijstelling of het 2%-tarief gelden voor de bestaande woning indien deze als hoofdverblijf wordt gebruikt. De bouw van de mantelzorgwoning is geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Wel kan men zich afvragen of het gedeelte van de tuin dat direct vanaf de aankoop wordt bestemd voor de bouw van de mantelzorgwoning buiten de vrijstelling of het lage tarief kan vallen. Dit moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval.

Recente wijzigingen

De Tweede Kamer heeft op 12 november ingestemd met het wetsvoorstel om de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 te wijzigen. Het wetsvoorstel is echter nog wel op enkele onderdelen gewijzigd, hierna volgen de belangrijkste wijzigingen.

Per 1 april 2021 geldt startersvrijstelling alleen als woning niet meer waard is dan €400.000

De startersvrijstelling voor meerderjarige verkrijgers die jonger zijn dan 35 jaar van een woning-hoofdverblijf zal vanaf 1 april 2021 worden beperkt tot woningen waarvan de waarde niet hoger ligt dan €400.000. De waarde wordt beoordeeld per gehele woning met aanhorigheden. Dit betekent bijvoorbeeld dat de verkrijging van de onverdeelde helft van een woning met een waarde van €500.000 niet onder de vrijstelling valt.

Het gaat om een drempelvrijstelling zodat deze vervalt als de woning meer waard is dan €400.000. Word je bod van €400.001 geaccepteerd door de verkoper? Dan heb je dus geen recht op de startersvrijstelling. Naar verwachting gaat dit de woningmarkt ontwrichten waar het gaat om woningen in de prijscategorie €375.000-425.000.

Er is een antimisbruikbepaling om te vermijden dat woningen kunstmatig worden gesplitst in appartementsrechten. Je kan dus niet een woning die €800.000 waard is splitsen in twee appartementsrechten waarbij jij er eentje koopt (met een beroep op de startersvrijstelling) en je partner hetzelfde doet ten aanzien van de andere helft van de woning.

Omdat de beperking van de startersvrijstelling op 1 april 2021 ingaat, worden verkrijgingen die geschieden in de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 maart 2021 niet hierdoor getroffen.

Oorspronkelijk voorstel om startersvrijstelling op 1 januari 2026 te laten vervallen gaat niet door

In het wetsvoorstel zoals dat oorspronkelijk was ingediend, was bepaald dat de vrijstelling voor starters op 1 januari 2026 zal vervallen. Deze zogenoemde horizonbepaling is nu verdwenen.

Formaliteiten met betrekking tot schriftelijke verklaring voor startersvrijstelling en 2%-tarief

Zowel voor de startersvrijstelling als voor het tarief van 2% bij verkrijging van een woning-hoofdverblijf dient iedere verkrijger een schriftelijke verklaring in te vullen. Het formulier waarvan gebruik moet worden gemaakt, zal binnenkort gedownload kunnen worden van de website van de Belastingdienst. Notarissen moeten de schriftelijke verklaring aan hun akte hechten. Verder moet uit de notariële akte op een door de inspecteur aangegeven wijze blijken dat een beroep wordt gedaan op de startersvrijstelling of het tarief van 2%.

Voor wooncoöperatie die een woning verkrijgt van een woningcorporatie kan 2%-tarief gelden

Het 2%-tarief kan ook gelden als een wooncoöperatie als bedoeld in artikel 18a Woningwet (een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die een woning verhuurt aan haar leden) een woning verkrijgt van een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet.

Startersvrijstelling of 8%-tarief niet van toepassing bij nieuwbouwwoning

Wie een nieuwbouwwoning (in plaats van een bestaande woning) koopt heeft in principe niets met de overdrachtsbelasting te maken, zij betalen omzetbelasting (BTW) en geen overdrachtsbelasting. Koop je als starter dus een nieuwbouwwoning, dan hoef jij je niet druk te maken over de overdrachtsbelasting en heb je (helaas) geen startersvrijstelling. Als belegger kan het daarentegen dus voordelig zijn om een nieuwbouwwoning te kopen in plaats van bestaande bouw, dan hoef je immers niet het 8%-tarief te betalen.