Wat is beter: hypotheek oversluiten en voor langere tijd vastzetten of rentemiddeling?

Deel dit blogartikel op Social Media

Hypotheek oversluiten en vastzetten voor 30 jaar populairder dan ooit

Snel de hypotheek oversluiten omdat de rente wel eens op korte termijn kan oplopen is niet logisch. Dat bleek al uit mijn laatste blog. Toch is er in de eerste zes maanden van dit jaar sprake van het hoogste aantal hypotheekoffertes in vijf jaar tijd. De hypotheek oversluiten lijkt populairder dan ooit. Maar, de hypotheekrente blijft voorlopig dus nog wel even laag. Geen reden tot paniek dus. Je doet er verstandig aan om alle voors en tegens tegen elkaar af te wegen. Je hypotheek oversluiten en kiezen voor een lange rentevaste periode is namelijk niet altijd voordelig, is rentemiddeling dat wel?

De Telegraaf berichtte onlangs nog dat starters in toenemende mate de rente voor 30 jaar vastzetten. 18% van de hypotheekaanvragen bij KNAB had in januari 2019 betrekking op een rentevaste periode van 30 jaar, waar dat percentage drie jaar geleden nog op 7% lag. De regionale verschillen daarbij zijn groot, in Limburg koos 38% van de starters in 2018 voor deze optie, waar dat in Noord-Holland slechts 10% was.

Volgens het NRC heeft ruim de helft van de mensen met een nieuwe hypotheek de rente voor twintig jaar vastgezet, of langer. “Verstandig”, vindt de Nederlandsche Bank. Uit cijfers van consultancybureau IG&H blijkt dat het aantal woningeigenaren dat de hypotheek heeft overgesloten te zijn gestegen van 78.000 in 2017 naar 96.000 in 2018, een toename van 23 procent. Nog nooit was dat aantal zo hoog. Het zorgde er volgens Joppe Smit van IG&H zelfs voor dat de hypotheekomzet in 2018 met 5 miljard groeide naar 106 miljard euro, terwijl het aantal verstrekte hypotheken daalde. “De volledige groei in de hypotheekmarkt is dus afkomstig van mensen die niet van woning wisselden.” Rentemiddeling wint de afgelopen jaren eveneens aan populariteit.

De woningeigenaar sluit je geen hypotheek af, hij verleent er één!

Voordat we de diepte induiken eerst even een leuk notarieel feitje: als woningeigenaar sluit je geen hypotheek af. Je verleent het recht van hypotheek aan de bank. Leuk toch? Zelf sluit je een lening af bij de bank, waarbij zekerheid wordt verschaft in de vorm van het recht van hypotheek. Dergelijke leningen worden hypothecaire geldleningen genoemd, vandaar dat ik deze term in het vervolg zal gebruiken.

Waarom hypotheek oversluiten?

Je hebt er misschien wel eens over nagedacht, of over gehoord: je hypotheek oversluiten. Zoals ik eerder al zei sluit je eigenlijk niet je hypotheek over, maar je lening. Maar waarom zou je zo veel moeite doen om naar een andere bank te gaan? Je lening aflossen zal je vroeg of laat toch moeten doen. Oversluiten kan twee belangrijke voordelen opleveren.

Lagere maandlasten

De hypotheekrente is al een poosje historisch laag. Hierdoor kunnen veel mensen een lagere rente krijgen op hun hypothecaire geldlening. Een lagere rente betekent in principe ook dat je maandlasten lager worden. Met de lage rentestanden van nu, kan het dus voor veel mensen voordelig zijn om hun lening over te sluiten.

Zekerheid

Je kunt met oversluiten ook meer zekerheid over je maandlasten krijgen voor de komende decennia. Stel, je zet nu voor dertig jaar je rente vast, dan heb je zekerheid. Je weet dan dat je de komende dertig jaar deze (relatief lage) rente blijft betalen. Ook als de rente stijgt.

Wanneer heeft oversluiten zin?

Je wilt natuurlijk niet dat je maandlasten omhoog gaan als je jouw lening oversluit. Ook met een lagere hypotheekrente kunnen je maandlasten hoger worden. Bij oversluiten komen namelijk altijd kosten kijken. Hoe hoog die zijn is o.a. afhankelijk van het moment waarop jij oversluit en bij welke bank je zit. Daarnaast zijn er standaard andere kosten die je moet betalen. Vaak hoef je de hierna genoemde kosten niet te maken als je kiest voor rentemiddeling, waarover hierna meer.

Taxatiekosten

Oversluiten betekent dat je jouw huidige hypothecaire geldlening aflost. Daarnaast sluit je een nieuwe lening af. Sluit je een nieuwe hypothecaire geldlening af dan moet je woning vaak getaxeerd worden. De bank wil namelijk altijd weten hoeveel je huis waard is. Dat heeft namelijk invloed op je maximale lening en je risicoklasse. Is de lening lager dan 60% van de WOZ-waarde? Dan is een taxatie niet altijd nodig.

Notariskosten

Als je geld hebt geleend voor de aankoop van je woning dan zal je waarschijnlijk een bezoekje hebben gebracht aan een notaris. De bank eist namelijk een stukje zekerheid in de vorm van een hypotheek. Voor het vestigen van een recht van hypotheek moet je langs de notaris. Deze schrijft de hypotheek ook in bij het Kadaster. Logischerwijs kost dit ook geld. Deze kosten kun je zoals hierna zal blijken wel opnemen als aftrekpost in de inkomstenbelasting.

Kosten hypotheekadviseur

Sommige banken willen niet rechtstreeks contact met mensen die een lening willen afsluiten. Bijvoorbeeld vanuit het oogpunt van kostenbesparingen. Door te besparen op kosten, kunnen zij jou een lagere hypotheekrente aanbieden. Helaas leidt dat ertoe dat jij een hypotheekadviseur in de arm moet nemen, die uiteraard ook kosten bij jou in rekening brengt. Daarnaast kan het natuurlijk zo zijn dat je dit proces liever uit handen geeft en/of je graag laat adviseren op dit vlak.

Boeterente (vergoeding misgelopen rentebaten)

Als je jouw lening oversluit voordat je rentevaste periode is afgelopen, dan betaal je een vergoeding voor misgelopen rentebaten aan de bank. Dit wordt ook wel de boeterente, oversluitboete of aflosboete genoemd. De bank mag dit bij jou in rekening brengen op grond van de overeenkomst die je met de bank bent aangegaan. Doordat jij je lening vroegtijdig aflost, loopt de bank inkomsten mis. Je zou namelijk tot een bepaalde afgesproken datum een vaste rente betalen over je lening. Als je naar een andere bank gaat, betekent dit dat de bank waarbij je weggaat deze rente niet meer krijgt. Deze kosten moet je vergoeden.

In het verleden is er nogal wat te doen geweest rondom de boeterente. In 2017 bleek namelijk dat de vergoedingen vaak onjuist door de banken werden berekend. Heel veel mensen betaalden te veel geld aan hun bank als zij hun lening wilden oversluiten. In 2017 is daarom een leidraad ‘Vergoeding voor vervroegde aflossing van de hypotheek’ opgesteld door de AFM. Daarin staat precies hoe de vergoeding moet worden berekend. Je hoeft dit niet te betalen als je rentevaste periode is afgelopen. De afspraak die je met je bank hebt gemaakt is dan afgelopen. Je kunt dan naar een andere bank zonder dat je jouw oude bank een dergelijke vergoeding verschuldigd bent.

Gevolgen van verhuizen

Wees je ervan bewust dat je kosten maakt voor het oversluiten van jouw hypothecaire geldlening. Deze kosten hoop je normaliter terug te verdienen door een lange periode te kunnen profiteren van een lagere rente dan dat je nu betaalt over je schuld. Vaak is het zo dat als je verhuist, je ‘de hypotheek niet kunt meenemen’. Wanneer je jouw woning verkoopt, moet je in veel gevallen dus je lening bij de bank aflossen. Als je weer een nieuwe lening nodig hebt voor de aankoop van je volgende woning, dan moet je opnieuw allerlei kosten maken. Bovendien heb je dan dus niet kunnen profiteren van die lange periode van een lage rente waar je wel kosten voor hebt gemaakt.

Check dus altijd de voorwaarden van jouw lening om te zien of jij je ‘hypotheek kunt meeverhuizen’ of niet. Controleer dit ook voor je nieuwe lening, dit zou wel eens belangrijker kunnen blijken te zijn dan die 0,1 of 0,2 procent renteverschil. Je weet nooit of je onverwacht je woning moet of wilt verkopen. En als de rente dan een paar procent hoger staat dan nu, dan kun je wel eens veel duurder uit zijn.

Bankspaarhypotheek

Een ‘bankspaarhypotheek’ kan fiscaal erg aantrekkelijk zijn. Het is daarom zelden interessant om deze hypotheek over te sluiten. Als je hypothecaire geldlening uit meerdere leningdelen bestaat met verschillende aflosvormen, dan kan het anders liggen. Nagenoeg alle rekentools die online beschikbaar zijn, houden geen rekening met de fiscale aspecten van de verschillende leningdelen. Daarom worden er vaak verkeerde adviezen gegeven rondom bankspaarhypotheken. Als jij een bankspaarhypotheek hebt, zorg er dan voor dat je je goed inleest in de materie en neem niet klakkeloos iets aan van een adviseur.

Risico-opslag

Banken rekenen voor een hypothecaire geldlening een basisrente die verhoogd wordt met een risico-opslag. Deze risico-opslag is afhankelijk van de verhouding tussen je schuld en de waarde van je huis. Omdat de meeste mensen tegenwoordig hun hypothecaire geldlening (gedeeltelijk) aflossen, verandert deze verhouding gedurende de loop van je lening. Dat betekent dat je bij het kiezen van de bank niet alleen moet kijken naar de bank met de laagste rente op dit moment, maar naar de bank die gedurende de looptijd van je hypotheek het goedkoopste is. Als je hier geen rekening mee houdt blijkt in veel gevallen dat goedkoop duurkoop is.

Is het erg als je een hoge rente betaalt gedurende de laatste jaren bij een annuïtaire of lineaire hypotheek?

Als je een hypothecaire geldlening afsluit in annuïtaire vorm (ook wel een annuïtaire hypotheek genoemd) of in lineaire vorm (ook wel een lineaire hypotheek genoemd), dan betaal je vooral in het begin relatief veel rente. Dat komt omdat je op dat moment nog maar weinig hebt afgelost op je schuld. Het is dus zaak dat je met name in de eerste jaren ervoor zorgt dat het rentepercentage dat je moet betalen laag is. Je hebt liever over de eerste jaren een lagere rente en over de laatste jaren een hogere rente dan andersom.

Een voorbeeld ter verduidelijking. Stel je hebt een hypothecaire geldlening afgesloten (annuïtair) voor een bedrag groot EUR 1.000.000 die in 30 jaar moet worden afgelost. Je kiest niet voor een rentevaste periode van 30 jaar, maar je kiest voor 10 jaar. Op dat moment staat de rente op 1,5%. Na die 10 jaar liggen de rentepercentages substantieel hoger. In het laatste jaar (waarin je schuld nog EUR 10.000 bedraagt) moet je maar liefst 20% rente betalen. Is dat zo dramatisch als dat het wellicht op het eerste oog lijkt?

Nee. In het begin bestaan je hypothecaire maandlasten (annuïteit) uit relatief veel rente en weinig aflossing. Je hebt in het begin dus nog een hoge schuld en heel geleidelijk wordt dit steeds minder. Gedurende de laatste jaren bestaat een groot deel van je annuïteit uit aflossing en nog maar een klein deel bestaat uit rente. Je hoeft immers nog maar rente te betalen over een relatief lage schuld. In cijfers: 1,5% over EUR 1.000.000 kost je EUR 15.000 aan rente. Dat is nog altijd méér dan 20% over EUR 10.000 (zijnde EUR 2.000).

Oversluiten voordelig? Is een rentevaste periode van 20 of 30 jaar dat dan ook?

Een langere rentevaste periode betekent een hogere rente

Op dit moment geldt dat hoe langer je de rentevaste periode vastzet, hoe hoger de rente in principe is die je moet betalen. Met dien verstande dat de variabele rente op dit moment hoger is dan wanneer je kiest voor een rentevaste periode van korter dan acht jaar. Je moet je dus afvragen of je er wel verstandig aan doet om je rente tientallen jaren vast te zetten. Is het niet voordeliger om de eerste jaren van een zo laag mogelijke rente te profiteren en in de laatste jaren misschien(!) een hogere rente te betalen?

Emoties en financiële buffer

Dit is een keuze die afhankelijk is van jouw persoonlijke omstandigheden. Emoties spelen vanzelfsprekend een rol. Lig je ’s nachts wakker van (de kans op) een hogere rente? Heb je de financiële ruimte om substantiële schommelingen in je maandlasten op te vangen? Daalt of stijgt je inkomen in de komende 30 jaar?

Zekerheid kan ook nadelig uitpakken

Mensen die vijf jaar geleden dachten er verstandig aan te doen om de hypotheekrente voor 20 of 30 jaar vast te zetten, omdat de rente historisch laag stond (op dat moment zo’n 5%), hebben daar nu spijt van. De vergoeding die zij moeten betalen als zij hun lening willen oversluiten is erg hoog. Weeg voor jezelf dus zekerheid af tegen flexibiliteit.

Gevolgen van vervroegd hypotheek aflossen

Als je voornemens bent je hypotheek in (bijvoorbeeld) 10 jaar vervroegd af te lossen (en dat plan ook realistisch is) dan heb je er niks aan om voor een rentevaste periode van 20 of 30 jaar te kiezen. Doe je dat wel, dan betaal je de komende 10 jaar een ’te hoge’ hypotheekrente. Een rentevaste periode van 10 jaar resulteert immers in een lager rentepercentage dan een rentevaste periode van 20 of 30 jaar. Neem dit ook mee in je overwegingen als je de kosten wilt maken die komen kijken bij het oversluiten van je lening. Als je in 10 jaar je lening aflost dan zal je waarschijnlijk niet (bijvoorbeeld) nog 20 jaar van die lagere rente kunnen genieten, maar slechts 10 jaar. Is dat voldoende om de kosten die komen kijken bij oversluiten terug te verdienen?

De hypotheekrenteaftrek

Als je kiest om je lening over te sluiten naar een geldverstrekker die een lagere rente biedt, dan daalt daarmee ook je hypotheekrenteaftrek. Dit beperkt je beoogde besparing. Aan de andere kant mag je oversluitkosten zoals de ‘boeterente’, advieskosten en notariskosten eenmalig van je inkomen aftrekken in het jaar van oversluiten. Het is daarom belangrijk om naar je nettobesparing te kijken, waarbij alle belastingeffecten mee moeten worden genomen. Als je alleen naar de brutobesparing kijkt, dan krijg je een vertekend beeld. Vergeet in dat kader ook niet dat de hypotheekrenteaftrek wordt versobert.

Intermezzo: is groter wonen met dezelfde maandlasten verstandig?

Even een tip tussendoor voor wie voornemens is om binnenkort te verhuizen met als belangrijkste reden dat je groter kunt wonen met dezelfde maandlasten. Herinner jezelf eraan dat de huizenprijzen ook kunnen dalen. Het is weliswaar leuk dat de rente laag staat, maar de huizenprijzen zijn relatief hoog. Hierdoor kan het zo zijn dat wanneer je een ‘oude hypotheek’ hebt en gaat verhuizen naar een groter (en duurder) huis, je maandlasten gelijkblijven. Aflossing maakt dan een relatief groter deel uit van je maandlasten en rente een kleiner deel. Een schuld moet je echter altijd aflossen. Ook als je de woning verkoopt en je blijft zitten met een restschuld (bijvoorbeeld als de huizenprijzen dalen). Rentebetalingen kun je daarentegen altijd stoppen door je schuld af te lossen (bijvoorbeeld bij verkoop van je woning) of verminderen (door extra af te lossen).

Laagste hypotheekrente

Er bestaan diverse websites waar je aanbieders van hypothecaire geldleningen met elkaar kunt vergelijken. Neem niet zomaar aan dat als je één website hebt bezocht, je weet wat de aanbieder met de laagste rente is. Meerdere vergelijkers met elkaar vergelijken loont. Ik check één tot twee keer per jaar even de volgende vergelijkers wat de laagste rente op dat moment is en maak de berekening of oversluiten zin heeft:

Hypotheker	Huis & Hypotheek	Hypotheekshop
Hypotheekvisie	Ikbenfrits	Geld.nl
Van Bruggen Adviesgroep	Independer	Actuelerentestanden

Oversluiten is dus niet altijd voordelig, rentemiddeling wel?

Al met al moet je dus met veel zaken rekening houden voordat je tot de conclusie kunt komen of oversluiten voor jou voordelig is. De vraag is of je niet beter bij je eigen bank kunt blijven en aan hun kunt vragen of ze de rente die ze op dit moment aan nieuwe klanten aanbieden, jou ook willen aanbieden. Sommige banken zijn daartoe bereid. Sinds 1 juli 2019 gelden bovendien nieuwe regels voor rentemiddeling. Sindsdien mogen banken niet meer kosten in rekening brengen, dan het ‘werkelijk geleden financiële nadeel’. Net zoals dit bij oversluiten dus het geval is. Dit betekent dat banken bij middeling geen renteopslag meer mogen rekenen.

Rentemiddeling is een manier om te profiteren van de lage rentestand. De rente die je hebt vastgelegd, wordt dan gemiddeld met de (huidige) marktrente bij dezelfde bank waarbij de vergoeding aan de bank voor misgelopen rentebaten in je nieuwe rente wordt verwerkt. De kosten zitten dus grotendeels in de nieuwe rente verwerkt, waardoor je deze minder ‘voelt’. Rentemiddeling is hierdoor vooral populair bij huizenbezitters die hun hypotheekrente willen verlagen, maar terugdeinzen voor de hoge kosten. Mogelijk bestaan er nog banken die de vergoeding optellen bij je schuld in plaats van deze in de nieuwe rente te verwerken, in mijn ogen moet je daar nooit voor kiezen als klant.

Rentemiddeling is als een loterij zonder nieten?

Bijkomend voordeel van rentemiddeling is dat als je binnen enkele jaren verhuist of op een andere wijze (boetevrij) je schuld aflost, je tot die tijd hebt kunnen profiteren van een lagere hypotheekrente én je hoogstwaarschijnlijk slechts een déél van de vergoeding voor misgelopen rentebaten aan de bank hebt betaald. De bank zal bij rentemiddeling immers de vergoeding voor misgelopen rentebaten uitsmeren over een periode van een x aantal jaar. Als jij eerder je schuld aflost, bijvoorbeeld bij verkoop van de woning of door jaarlijkse extra aflossingen, dan betaal je een deel van die vergoeding niet aan de bank.

Daardoor is rentemiddeling in mijn ogen vrijwel altijd voordelig. Uiteraard kun je jezelf de vraag stellen of oversluiten niet voordeliger is, maar als je dat niet wilt uitrekenen dan is rentemiddeling een prima alternatief! Lees natuurlijk nog wel even de voorwaarden van jouw bank goed door om te voorkomen dat je voor verrassingen komt te staan.