Hypotheekrente verwachting 2019 en 2020

Deel dit blogartikel op Social Media

In het kort

De afgelopen weken is de hypotheekrente heel licht gedaald en op korte termijn is er nog ruimte voor een verdere daling. De afgelopen maanden zien we dat de trend duidelijk dalend is. Het aantal geldverstrekkers dat de rente verlaagt is nog beperkt. Bovendien gaat het meestal maar om hele kleine verlagingen (van een paar honderdsten). De gemiddelde lange vaste hypotheekrentes zijn met nog geen 0,2% gedaald, terwijl de kapitaalmarkrente sinds oktober 2018 met 0,7% is gedaald.

De Europese Centrale Bank (ECB) heeft aangegeven dat ze extra maatregelen wil nemen om de inflatie aan te wakkeren. Vandaag heeft de ECB bevestigd dat de rente ten minste tot en met de eerste helft van 2020 gelijk blijft of verder zal dalen. De laatste woorden zijn nieuw en hieruit wordt unaniem afgeleid dat de ECB de rente in september verder zal verlagen. Demografische ontwikkelingen zorgen ervoor dat de rente wel eens heel lang heel laag kunnen blijven, net als in Japan. Door dit alles wordt de kans groter op een verder dalende hypotheekrente in 2019 en 2020. 

Trend: de hypotheekrente daalt

De afgelopen jaren is de hypotheekrente in rap tempo verlaagd zoals je kunt zien in onderstaande grafiek (bron: de Hypotheker).

Soms lijkt het alsof de hypotheekrente niet verder kan dalen en alleen nog maar omhoog kan gaan. De afgelopen jaren stapelde het ene record zich op het andere. De media wist ons te vertellen dat er nooit eerder zoveel hypotheekaanvragen zijn geweest. En dat terwijl er steeds minder woningen waren verkocht door de gekte op de huizenmarkt. De media deed geloven dat je gek was als je niet je hypothecaire geldlening over sloot naar een andere bank.

Maar, mede door de toenemende concurrentie op de hypotheekmarkt is de rente vooralsnog niet (blijvend) gestegen. Zij die de kans groter achtten dat een renteverlaging aanstaande was, hebben tot op heden gelijk gekregen. Nieuwe partijen als pensioenfondsen en andere institutionele beleggers zijn hypothecaire geldleningen gaan aanbieden. Daarnaast treden ook steeds vaker buitenlandse partijen tot de Nederlandse markt toe.

Reden 1 voor dalende hypotheekrente: beleggers zoeken een veilige haven

In het buitenland wordt over het algemeen als relatief veilige belegging gezien een hypothecaire geldlening die is verstrekt in verband met de aanschaf van onroerend goed (vastgoed) dat in Nederland is gelegen en waar een (eerste) recht van hypotheek voor is verleend. Dit is gunstig voor ons wanneer we een nieuwe hypothecaire geldlening willen afsluiten. De voorwaarden waaronder we een hypothecaire geldlening kunnen afsluiten zijn steeds beter geworden. De hypotheekrente is dus niet alleen verlaagd, maar ook 10% of zelfs 20% jaarlijks boetevrij aflossen is mogelijk. En de ‘hypotheek meenemen bij verhuizen’ is steeds vaker toegestaan. Denk ook aan de mogelijkheid tot rentemiddeling.

Reden 2 voor dalende hypotheekrente: de kapitaalmarktrente daalt

Houdt in het achterhoofd dat er een verband bestaat tussen de hypotheekrente en de kapitaalmarktrente. Dit blijkt bijvoorbeeld uit onderstaande grafiek (bron: Van Bruggen Adviesgroep).

Als de Rabobank de hypotheekrente verhoogt met 0,1% omdat de kapitaalmarktrente recent is gestegen dan hoeft dat echter niet zo spannend te zijn als in de media soms wordt gesuggereerd. Afgezien van het feit dat de Rabobank doorgaans sowieso niet bekend staat als de bank met de laagste hypotheekrente, schommelt de kapitaalmarktrente zoals je ziet regelmatig op en neer. De hypotheekrente volgt slechts de trend, niet ook de grillige extremen.

Reden 3 voor dalende hypotheekrente: monetair beleid door de ECB

Wat ook een rol speelt is dat de ECB deze cyclus de kans heeft gemist om de rente te verhogen. De ECB heeft de rente kunstmatig extreem laag gehouden. Gezien de huidige economische tegenwind en de onzekere economische omstandigheden was de verwachting afgelopen februari nog dat de ECB de rente niet in september 2019 zou verhogen (wat tot december 2018 wel de verwachting was), maar pas in het vierde kwartaal van 2019, december 2020 (verwachting ABN AMRO) of juni 2021 (verwachting Rabobank).

Inmiddels wordt gerekend op een renteverlaging in september 2019 door de ECB. Tot en met juli 2020 handhaaft de ECB sowieso de historisch lage rente. Dat bleek recent uit een persconferentie van Mario Draghi, de afzwaaiend president van de ECB die gekscherend Supermario en de Europese geldpaus wordt genoemd.

De renteverwachtingen in de Verenigde Staten zijn inmiddels ook omgeslagen. Begin dit jaar werd nog verwacht dat de rente in 2019 nog tweemaal zou worden verhoogd. Later rekende de markt erop dat de Federal Reserve (FED) de rente onveranderd zou laten of zelfs iets zou verlagen. Inmiddels is de breed gedragen verwachting dat de rente verder verlaagd zal worden.

Lage rente is het nieuwe normaal

Het zou best kunnen dat de rente nog vrij lange tijd laag blijft. Als we op korte termijn in een recessie terecht zouden komen dan zal de rente in beginsel niet stijgen. Monetaire instrumenten, zoals de rente, worden immers doorgaans gebruikt om de economie een boost te geven of juist af te remmen. Als het (te) goed gaat met de economie dan wordt de rente normaliter verhoogd. Om de bestedingen en investeringen af te remmen en sparen te bemoedigen. Geld lenen wordt dan duurder en sparen levert dan meer op.

Andersom wordt de rente vaak verlaagd als het (te) slecht gaat met de economie om de bestedingen en investeringen te stimuleren en sparen te ontmoedigen. Geld lenen wordt dan goedkoper en sparen levert minder op. Of, zoals we vandaag de dag zien: geld lenen kost geen geld maar levert geld op. En sparen kost geld (is het niet vanwege een negatieve rente op je spaarrekening, dan wel door de inflatie).

Als blijkt dat we op korte termijn niet in een recessie terechtkomen dan zal de ECB de rente waarschijnlijk evenmin verhogen en blijft deze dus historisch laag. In Japan bestaat deze situatie al decennia. Dat heeft alles met de inflatie te maken.

Inflatie

Het idee is dat de prijzen stijgen (lees: de inflatie toeneemt) als de rente wordt verlaagd. Consumeren en investeren wordt aantrekkelijk gemaakt zoals we hiervoor zagen. Dat heeft z’n beslag op de industrie en dienstensector. Immers, het kan wel zo zijn dat de vraag naar een product of dienst stijgt, beide sectoren hebben een bepaalde capaciteit. Als die eenmaal (bijna) is bereikt, dan zullen bedrijven hun prijzen verhogen. De producten worden toch wel gekocht en de diensten worden toch wel afgenomen. Dus waarom zouden we de prijzen niet verhogen en meer winst maken?

Prijsstijgingen zouden daarentegen moeten worden afgeremd als de rente stijgt. Hetgeen in de vorige alinea is opgemerkt geldt in dat geval omgekeerd evenredig. Als de rente stijgt wordt consumeren en investeren minder aantrekkelijk en sparen juist aantrekkelijker. De vraag naar een product of dienst daalt, en bedrijven verlagen hun prijzen in de hoop dat ze in elk geval een deel van hun vaste kosten terugverdienen. Bedrijven gaan reorganiseren, ontslaan personeel, het aantal uitkeringen neemt toe, en mensen hebben minder te besteden waardoor de vraag alleen nog maar verder afneemt.

Ondertussen stelt de ECB haar inflatieverwachtingen alsmaar omlaag bij. Hetgeen doet terugdenken aan 2015/2016 toen iedereen ineens over deflatie begon te spreken.

Prijsstabiliteit en het risico op deflatie

Stabiele prijzen zijn belangrijk voor een gezonde economie. Prijsstabiliteit is dan ook de kern van het monetaire beleid in het eurogebied. Onder prijsstabiliteit wordt verstaan een inflatie beneden, maar dicht bij de 2%. Zorgdragen voor prijsstabiliteit is de belangrijkste taak van de ECB.

Als de inflatie minder dan 0% is dan spreekt men van deflatie. Dit kan zeer ernstige gevolgen hebben. In eerste instantie zal iedereen blij zijn met een toename van de koopkracht. Maar beeld je eens in dat hier langdurig sprake van is. Elke dag daalt de prijs voor de nieuwste en hipste televisie die je maar kunt kopen. Dag in dag uit. Wat doet men? Wachten met kopen. Een winkel zal de prijs verder verlagen dan de concurrentie, in de hoop dat als iemand besluit een nieuwe televisie te kopen, hij of zij dat bij die winkel doet. Desnoods met verlies, zodat investeringen worden uitgesteld, verliezen nemen toe, evenals het aantal werklozen. Deflatie is dus een groot risico voor de economie. De ECB zal altijd proberen deflatie te voorkomen en de inflatie beneden, maar dicht bij de 2% te houden.

Inflatie in Japen: een voorbode voor wat de Eurozone te wachten staat?

Zoals in de laatste grafiek hierboven te zien is, kampt men in Japan al decennia met problemen ten aanzien van de inflatie. De ECB maakt zich ook zorgen over de inflatie in de eurozone. Het overweegt, naast het verlagen van de rente, nieuwe opkoopprogramma’s. Opkoopprogramma’s ten aanzien van (staats- en bedrijfs)obligaties, maar zelfs ook ten aanzien van aandelen worden overwogen. Ondertussen onderzoekt de ECB volgens bronnen van persbureau Bloomberg of zijn inflatiedoelstelling van iets onder de 2% op middellange termijn, misschien ‘symmetrisch’ moet zijn. Dat wil zeggen dat een geldontwaarding van meer dan 2% een tijdlang zou worden getolereerd. Dat alles omdat de ECB risico’s ziet, onder andere door ‘de handelsoorlog’ tussen de Verenigde Staten en China. Verder hebben de zuid-Europese banken steun nodig, omdat ze hun schulden aan de ECB niet kunnen aflossen. Daarom is het nodig dat de ECB opnieuw leningen verstrekt aan die banken.

Met andere woorden, de ECB stimuleert de markt koste wat kost. Een wonderlijke situatie. Voor de liefhebber van economische en politieke poëzie hierbij een link naar de notulen van de ECB-vergadering van juni. Daarin is onder meer het volgende opgemerkt: “Als de te lage inflatie blijft aanhouden, zijn meer strategische overwegingen gerechtvaardigd om de geloofwaardigheid van het ECB-beleid te versterken en de inflatie richting de doelstelling te ondersteunen.”

Demografische ontwikkelingen belangrijkste oorzaak van lage rente

De demografische ontwikkeling is de belangrijkste oorzaak achter de trend van de dalende rente. Dat blijkt uit onderzoek van Amerikaanse economen als Larry Summers en Gauti Eggertsson, die de oorzaken van de langdurig lage rente bestudeerden. “Secular stagnation” noemt Summers een periode van chronische economische stagnatie, met een toenemende neiging tot sparen, een dalende vraag en een afnemende bereidheid te investeren.

“In vergrijzende samenlevingen stapelen de besparingen zich op. Tegelijkertijd zien we een structurele daling van investeringen”, zei Summers vorig jaar tijdens een lezing bij de Economische Club in New York. Summers hield als voormalig minister van financiën in de regering-Clinton en als directeur van de National Economic Council tijdens het presidentschap van Obama deze economische trend nauwgezet in de gaten. Maar niet alleen sparen meer mensen voor hun oude dag, de besparingen stijgen volgens Summers ook. Omdat veel grote ondernemingen een aanzienlijk deel van de winst opzijzetten en opkomende economieën reserves opbouwen.

Mijn smartphone heeft meer power dan een Cray-supercomputer van $50 mln in de tijd dat Bill Clinton president werd.

Aan de andere kant wordt minder geïnvesteerd door de sterk afnemende groei van de beroepsbevolking. Maar belangrijker nog zijn volgens Summers de ingrijpende veranderingen in de economie. De digitale economie vereist minder grote investeringen dan de vroegere industriële massaproductie. “Mijn smartphone heeft meer power dan een Cray-supercomputer van $50 mln in de tijd dat Bill Clinton president werd”. Dat was in 1993.

Renteverwachting DNB

Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, zegt: “Het is niet uit te sluiten dat het de eurozone vergaat zoals Japan en dat we nog lange tijd met lage rentes moeten leven”, zei hij recent in een vraaggesprek met de Duitse zakenkrant Handelsblatt. “Als de bevolking steeds ouder wordt, stijgt de spaarquote. In dit opzicht loopt Europa tien tot vijftien jaar achter op Japan”, aldus Knot. “We beleven eenzelfde structurele verandering.” Drie van de vijf grote monetaire blokken – Japan, China en Europa – worden getroffen door een scherpe daling van de bevolkingsgroei. De VS en het Verenigd Koninkrijk minder.

Renteverwachting CPB en Coen Teulings

Het uitzonderlijkst is de situatie in Japan waar het aantal geboorten per vrouw al in 1955 begon terug te lopen. De Japanse bevolking krimpt jaarlijks met de omvang van een middelgrote stad van zo’n 430.000 inwoners. In China en in Europa – vooral in Duitsland, Spanje en Italië – daalt de bevolkingsgroei inmiddels ook. De bevolkingspiramide is daardoor een urn geworden met een dikke buik van vijftigers en zestigers met goedgevulde pensioenspaarpotten. Ze beleggen het liefst in veilig papier zoals staatsobligaties uit Amerika, Duitsland of zelfs Japan. Met zo’n grote groep sparende ouderen kan de rente nog lang laag blijven. Zeker een jaar of twintig, schat Coen Teulings (voorheen directeur van het CPB en tegenwoordig hoogleraar economie aan de Universiteit van Cambridge). “In Japan zakte de rente in de jaren negentig tot nul en dat is dertig jaar later niet veranderd.”

Toch hoeft een Japans scenario geen schrikbeeld te zijn. Maar als de koek minder groeit, is er minder te verdelen en minder te herverdelen, zegt CPB-directeur Laura van Geest. En lage economische groei betekent ook weinig rente. “Mensen moeten daaraan wennen.” Net als pensioenfondsen. Met minder rendement zijn er twee mogelijkheden: minder pensioen of meer inleggen. Daarop zullen Nederlanders zich volgens de CPB-directeur psychologisch moeten instellen. Er zit volgens haar niets anders op.

Een gewaarschuwd mens telt voor twee

Gelukkig weet iedereen die zich heeft ondergedompeld in de FIRE-beweging wel beter. Al blijft het natuurlijk zaak dat je op tijd begint. Los van het feit of je geïnspireerd bent geraakt door de FIRE-beweging en/of financieel onafhankelijk wilt worden, is de tendens dat iedereen voor zijn/haar eigen oude dag moet sparen. Vertrouwen op regelingen als de AOW en/of pensioenen wordt steeds riskanter, je kunt beter het heft in eigen hand nemen. In dat kader is het uiteraard wel verstandig om je goed in te lezen, bijvoorbeeld in de 10 basisregels van beleggen.

Hoe dan ook, de rente blijft voorlopig nog wel even laag. De hypotheekrente verwachting 2019 en 2020 is dalend. In plaats van me druk te maken over mijn pensioen, probeer ik er handig op in te spelen. Het glas is immers halfvol! Hoe ga jij ermee om?